갑자기 서울 전역 토허제가? 3차 부동산 대책을 간단히 정리해 보자
부동산 규제가 발표되고 주택 공급안도 발표되면서 집값이 좀 잡히고 있나보다 생각은 하고 있었는데 그게 아니었나 보다. 갑자기 정부에서 3차 부동산 대책을 발표했는데 그 내용이 좀 과했던 것 같아 충격적이었다. 간단히 정리해 보자.
이재명 정부 3차 부동산 대책
이번 3차 대책에는 조정대상지역 + 투기과열지구 + 토지거래허가제라는 3단 규제 콤보가 한 방에 적용되는 게 특징 같다. 대상 지역은 서울 전역과 경기도 일부 등 12개 지역이다.
서울과 그 주변 지역들 (Apple Maps)
좀 더 정확한 지역은 다음과 같다.
- 서울 전역
- 광명시
- 과천시
- 성남시 분당구, 수정구, 중원구
- 수원시 영통구, 장안구, 팔달구
- 안양시 동안
- 용인시 수지구
- 의왕시
- 하남시
위 지역들은 토지거래허가구역 + 조정대상지역 + 투기과열지구로 묶어버렸다.
이 규제들로 인해 현금부자가 아닌 이상 주택 매매에 큰 허들이 생겨버렸다. 조정대상지역 및 투기과열지구 규제는 10월 16일 부터 바로 적용되는데 무주택자 LTV는 40%로 제한되고 특히 유주택자 LTV는 0%로 제한되어 사실상 대출이 불가능해진다. 그리고 대출 규제도 적용되며 6개월 내 전입 의무, 주택담보대출 최대 만기 30년 제한도 그대로 적용된다.
그리고 토지거래허가제가 적용될 경우 부동산 거래 시 시/군/구청의 허가가 필요하다. 지정 기간은 2025년 10월 20일 부터 2026년 12월 31일 까지 즉 내년 까지다. 그리고 구입 시 2년 간 실거주 의무가 부여된다.
특히 위 지역들은 부동산 대출 규제가 더욱 강화된다. 주담대 최대 한도가 기존 6억 원에서 2~6억원으로 집값에 따라 차등 적용된다. 그런데 집값 대비가 아니라 반대다.
- 25억 초과 시 최대 2억 원
- 15억 초과 25억 미만 시 최대 4억 원
- 15억 미만 시 기존대로 최대 6억 원
즉 고가 주택일 수록 주담대가 더 조여진다.
여기다 스트레스 DSR에 적용되는 스트레스 금리도 1.5%에서 3.0%로 두 배 증가하면서 실제 받을 수 있는 대출 한도는 최대 한도에서 더 줄어들 가능성이 높아진다.
직접 관련된 것은 아니지만 추가로 국세청 차원에선 서울 고가 아파트 구매 시 자금출처 검증을 대폭 강화한다고 하고 부동산 거래 감독 기구 설치 공식화와 함께 부동산 범죄를 수사하기 위한 부동산 특별사법경찰도 도입된다고 한다.
결과적으로 이제 규제 지역에선 집 살 생각 하지마 정도의 이야기 같다. 이제는 돈이 있어도 허가를 받아야 하니 말이다. 그래도 있는(?) 사람들은 별 걱정 없이 살 것 같지만 말이다.
이제 뭐가 더 나올까
여기서 끝이 아니라는 게 확실한 점이 있는데 발표 현장에서 세제 개편에 대한 이야기가 언급되었기 때문이다. 결과적으로 세제 개편은 이번 대책에선 일단 넘어갔지만 4차 대책에는 세제 개편이 핵심이거나 포함될 가능성이 높아 보이는 듯하다.
이로써 6/27 대출 규제, 9/7 공급 대책에 이어 세 번째 부동산 대책이 시행된다. 유인책 같은 건 별로 없고 엄청난 규제 투성이다. 하지만 정부가 부동산 폭등에 신경을 쓰고 있다는 건 확실히 티를 내고 있는 것 같다.
다만 네거티브 대책 투성이라 불만이 많아질 것은 어쩔 수 없어 보인다. 할 수만 있다면 규제 보다는 차라리 금융권에 유동성이 몰리도록 주식 등에 어드밴티지를 좀 많이 주는 건 어떨까 생각해 본다. 부동산에 유동성이 몰리는 건 그게 돈이 되니 몰리는 것일 테니 말이다. 하지만 정부에 이권이 개입된 이들이 많다는 이야기는 제대로 된 정책이 나오기 힘들 것이라는 이야기와 일맥상통 하는 것 같아 좀 답답하다.
그러니까 배당소득 분리과세 좀... 분배도 분리과세 좀....
