다주택자양도세중과: 곧 유예가 끝난다는 이 세제는 무엇일까?

이재명 정부 들어서 집값을 잡겠다는 의지 하나만은 큰 것 같다. 대출을 규제하는 정책을 연일 쏟아내며 거래를 틀어막더니 그걸론 부존한지 이제는 세금을 손보려고 하고 있다. 그 중 큰 내용으로 다주택자양도세중과 유예 종료가 있다.

이 소식으로 부동산 시장에 혼란이 가득한 듯하다. 그렇다면 다주택자양도세중과는 뭐고 유예는 또 뭐였기에 이렇게 혼란스러운 걸까?

다주택자 양도소득세 중과

'다주택자 양도소득세 중과'는 이름처럼 다주택자의 양도소득세를 더 무겁게 물리기 위한 법이다. 즉 주택을 2채 이상 보유한 사람이 집을 팔 때 시세차익에 부과되는 양도세를 더 물리는 제도다.

조금 더 자세히 보면 2주택자는 추가 양도세 20%, 3주택 이상일 경우는 30%가 더 부과된다.

• 1주택자 양도세: 6~45%
• 2주택자 양도세: 6~45% + 20%
• 3주택 이상 양도세: 6~45% + 30%

결국 3주택 이상의 경우 시세차익이 크면 최대 75%까지 양도세가 부과될 수 있다는 것이 이 중과세제의 핵심이다.

참고로 중과되는 분이 아닌 기본 양도세의 경우 최소 6%가 적용되며 시세차익에 따라 부과분이 점점 늘어나 시세차익이 10억 원을 초과할 경우 최대치인 45%가 부과된다. 다만 여기서 공제되는 누진공제액이 있기 때문에 실제 세금은 약간 더 적게 나올 수는 있다.

그리고 양도세가 있으면 여기에 지방소득세가 따라 붙는다는 것은 상식 선으로 알아두자. 양도세 비율의 10%가 지방소득세로 추가된다는 말이다. 예를 들어 3주택 이상 소유 시 양도세 75%와 지방소득세 7.5%를 합해 최대 82.5%까지 세금이 나올 수도 있다. 이런 양도세와 지방세의 관계는 주식 투자를 하고 있다면 아마도 익숙할 것이다.

결론적으로 다주택자양도세중과 제도는 다주택자가 시세차익으로 벌 수 있는 수익에 세금을 크게 부과하는 방식으로 부동산 투기를 막기 위한 세제로 볼 수 있다. 그래서 조정 대상지역에만 한정적으로 적용된다. 물론 수도권은 사실상 상시 조정 대상지역이라 생각하자.

다주택자양도세중과 유예 (그리고)

이제 화제가 되고 있는 '다주택자양도세중과 유예' 정책에 대해 알아볼 차례다.

다주택자양도세중과 유예 시행 당시 보도자료 일부

이 정책은 말 그대로 중과세제를 유예 즉 일시적으로 중지하는 정책으로 소득세법 시행령을 개정해 2022년 5월 10일 발효되었다. 시기상으로는 윤석열 정부 출범과 거의 동시에 이뤄졌다.

여기까지가 이 글의 주제로 보이지만 이 유예 시행령에 포함되었던 것들 중 중요한 게 하나 더 있다. 바로 장기보유특별공제다. 이는 조정대상지역 내의 주택이라도 3년 이상 보유하면 양도 시 기본세율 및 장특공제를 적용하는 세제다. 쉽게 말해서 오래 보유하면 기본 양도세도 깎아주던 제도다. 물론 다주택자 여부나 1주택이면서 실거주 여부 등 몇 가지 추가 변수가 더 있긴 했지만 어쨌든 오래 가지고만 있으면 최대 30% 까지 양도세를 절약할 수 있었다.

대충 이 두가지를 합친 게 이 유예 시행령 개정의 핵심인데 이를 시행한 목적은 부동산 시장 안정화, 즉 다주택자들의 양도세 부담을 덜어주어 주택 매물을 적극적으로 내놓도록 유도해서 시세 폭등을 막겠다는 것이었다.

물론 지금 생각해 보면 이게 정말 부동산 가격 안정화 정책인지 의아하기는 하다. 다주택자들이 주택을 내놓지 않게 된 계기 중 하나이기도 했으니 말이다. 충분한 자산이 있는 사람은 어차피 주택이 많아도 세금이 그리 크지 않으니 주택을 다량 매입해 두고 기다리기만 하면 되는데 매물이 잘 나올 리가 없다.

이 다주택자양도세중과 유예 정책은 윤석열 정부 기간 동안 1년 단위로 계속 연장되어서 현재까지 이어졌다. 그리고 정권이 바뀌며 이 유예 정책은 새로운 운명을 맞이한다.

다주택자양도세중과 유예의 종말

이미 이재명 대통령 등의 여러 정부 요직들의 경고에 이어 일이 실제로 벌어지게 되었다. 기존에 2026년 5월 9일 까지로 연장된 다주택자양도세중과 유예 시행령은 더이상의 연장 없이 이 기한 이후 그대로 사라진다. 이재명 정부가 갑자기 돌변하지 않는 한 말이다.

즉 얼마 안 있으면 다주택자 양도소득제 중과 정책이 다시 시행되고 장기보유특별공제는 사라진다. 그러니까 주택이 많으면 매도 시 세금 폭탄이 날아오고, 주택을 오래 가지고 있다고 해서 양도세를 더이상 깎아주지도 않게 된다.

유예가 끝나면 여러 환경이 바뀌게 되어서 당연히 혼란은 불가피하다. 특히 보유 주택에 세를 준 경우 마음대로 처분하기도 힘들어지기에 여러 조건부 특수(?) 유예까지 등장하고 있다. 예를 들어 세입자를 낀 주택에 대해서는 최대 2년간의 말미를 주는 식으로 말이다. 물론 이런 혜택을 받으려면 5월 9일 전까지 계약이 이뤄져야 가능할 것이다.

하여간 유예 종료는 결정되었고 이제 적응할 일이 남았다.